葉加瀬マイ 2018年11月29日号

超低金利でも売れない… 不動産販売バブル崩壊の裏事情

掲載日時 2016年05月28日 15時00分 [社会] / 掲載号 2016年6月2日号

 新築マンションの売れ行きが鈍い−−。不動産各社がこう嘆いている。

 マイナス金利政策により住宅ローン金利が下がれば、不動産販売にも大いにプラスに働くと思われた。ところが、実際は“足踏み状態”に突入している。その理由は首都圏を中心に、新築分譲マンション価格が暴騰しているためだ。
 不動産経済研究所(東京・新宿)の調査によると、今年3月の首都圏マンション発売戸数は前年比39.6%減の2693戸で4カ月連続の減少。契約率も67.6%と、好不調の境界線70%を2カ月ぶりに下回った。発売戸数の減少と契約率の下落理由を、同研究所企画調査部の松田忠司主任研究員が説明する。
 「一つには価格の高騰、そしてもう一つが春商戦でまだ目玉物件が出ていないことも大きいと思います」

 価格を見てみると確かに高い。首都圏では1戸当たり平均5638万円。対前年比で8.7%上昇、452万円もアップした。東京都区部は1戸7000万円近い。さらに松田氏の言う「春商戦」とは、一般的な3、4月ではない。業界では7月頃までを示す。そこに、例えば鉄道が何本も入り、しかも駅近、買い物、教育にも利便性が高いというような場所に、お手頃価格の大型マンションが建設されると契約率も大きく伸びるという。
 しかし、ある不動産鑑定士はこう指摘する。
 「国税庁が発表した2014年のサラリーマンの平均給与は415万円。昨年から今年の平均給与も、ほぼ同様。そんな中でマンションだけが価格アップすれば、契約率も下がります。新築マンションは、今や一般サラリーマンの手が出にくい価格帯に突入しつつあります」

 マンション高騰は首都圏だけに限った話ではない。例えば北海道札幌市。住宅流通研究所(同市)の調査によれば、'16年4月末の新築マンションの平均分譲価格は3790万円。'12年まで平均3000万円以下だったのが'13年に同3200万円、'14年に同3700万円と高騰の一途だ。
 「東日本大震災後、被災地復旧で建築資材が高騰。さらに東京オリンピック工事で建築現場の人手不足が起こり、人件費も高騰しているという複合要因があります。札幌でも一般サラリーマンは新築分譲マンションに手が出ません。札幌のサラリーマンの年収は比較的高い層でも600万円前後。4000万円近いマンション購入は厳しい」(同研究所の入谷省悟所長)

 国内屈指のリゾート地、沖縄県那覇市でもマンション価格は高騰している。那覇市内の地上30階建ツインタワー高級マンション『リュークスタワー』で分譲された1億3000万円の部屋は、3倍の倍率で購入者が決まった。平均3700万円前後の分譲で676戸が想定より1年早く完売したが、購入者の約半数は運用目的などの県外在住者だという。
 主要都市を中心に建設されるマンションは、全国的に高値高止まりの傾向が昨年夏頃から続いている。'15年の全国のマンションの発売戸数は'14年比6.1%減の7万8089戸。前年割れは2年連続だ。

 今年に入り、さらに発売戸数の減少に拍車が掛かっていることを指摘する不動産関係者もいる。昨年の秋に発覚した横浜マンションの傾斜事件が影響しているというのだ。同事件は虚偽データに基づいた工事で、複数の杭が地中の強固な地盤に届いておらず建物が傾く不祥事が発覚した。前出の不動産鑑定士が語る。
 「分譲に至るプロセスを相当厳しく時間をかけてチェックし、工事期間が延びたりするなど慎重になる業者が増えました。ただ、一般的にデベロッパーや購入希望者間では、あの問題がそこまでネックになっていることはありませんが…」

 冒頭での指摘、日銀の黒田東彦総裁が放った“黒田バズーカ”のマイナス金利も、本来はマンション分譲には追い風になるはずだったが、成約率は上がるどころか落ちる一方だ。
 「もともと金利は低かったし、マイナス金利がさらなる風にならなかっただけ。やはり価格が下がらないと手が出ないでしょう」(同)

 デベロッパー関係者も危機感を漏らす。
 「都心では、赤坂ミッドタウンに連なる場所に建設される地上44階建ての超高層タワーマンションに設定された15億円という最高価格住戸が売れました。京都では、鴨川を臨む瀟洒なマンションが7億円台でも完売。デベロッパー間でも、一部富裕層には『まだまだ売れる』という強気の空気もあります。しかし、中国経済が減速し、日本も株安基調。アテにしている富裕層が突然に消えかねません。もう少し裾野を広げないといけないでしょう。来年4月予定の消費税10%をやるのかやらないのか、その見極めも大きなポイントになりますね」

 ジワジワと下落する成約率に業界の不安は尽きない。

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